3 Steps การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
3 สิ่งต้องทำก่อนซื้อที่ดิน
เพราะ...การลงทุนคือแผนการ...
=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=
Product Market FIT
การผสมผสานอย่างลงตัวที่สุดระหว่าง ทำเล ลูกค้าเป้าหมาย และผลิตภัณฑ์
=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•
เป็นกระบวนการเริ่มต้น ตั้งแต่Firstprove วิเคราะห์ทำเลทั้งด้านกายภาพและด้านกฎหมาย ว่าสามารถเป็นอะไรได้บ้างวิเคราะห์คู่แข่งและผลิตภัณฑ์ในโซนนั้น การวิเคราะห์ลูกค้าเป้าหมายให้เห็นถึง อายุ อาชีพ และระดับรายได้ นั่นคือกำลังซื้อ...
ในขั้นตอนนี้เราจะต้องได้...
- รูปแบบโครงการที่เป็นไปได้ทั้งหมด พร้อมประมาณการราคาขาย ที่สอดคล้องกับกฎหมาย
- รูปแบบสินค้าที่บ้านดี ระดับราคาที่บ้านดี จำนวนสินค้าที่มีขายทั้งหมดในโซนนั้น แยกประเภทด้วย และที่สำคัญจำนวนสินค้าที่ยังรอการขายทั้งหมด ปีที่แต่ละโครงการเปิดขาย เพื่อเห็นความเร็วในการขายออก และจำนวนสต๊อกคงเหลือแต่ละประเภท
- เห็นกลุ่มลูกค้ามีใครบ้าง อายุ รายได้ อาชีพ เป็นอย่างไร มีจำนวนอยู่เท่าไหร่ เราจะเลือกกลุ่มใดสำหรับโครงการเรา กับทำเลที่เราวิเคราะห์อยู่นั้น
- เมื่อเลือกได้แล้วเราก็เลือกผลิตภัณฑ์แล้วว่าเราจะสู้ด้วยอะไรและเล็งไปที่ใคร หาจุดขายที่แตกต่างและเป็นประโยชน์กับกลุ่มเป้าหมายนะ (ไม่ใช่เราที่เป็นเจ้าของโครงการ) เลือกว่าเราจะสู้ในตำแหน่งไหนในตลาด
- ออกแบบผลิตภัณฑ์โดยยึดความต้องการของกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นสำคัญ มีผังโครงการและแบบบ้านที่จะขาย
เมื่อมาถึงบรรทัดนี้ สิ่งที่เราต้องได้มาคือ...
เราจะขายอะไร มีจำนวนทั้งหมดเท่าไหร่ ให้ใคร ในราคาเท่าไหร่ ในตลาดยังเหลือสต๊อกอยู่เท่าไหร่ อัตรการขายออกเร็วหรือช้ายังไง งบประมาณการลงทุนเป็นเท่าไหร่ แล้วเข้าสู่แผนการเงิน ทำการประเมินค่าโครงการ
•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=
Financial plan การวางแผนทางการเงินและการประเมินค่าโครงการ เพื่อประมาณการผลตอบแทน ความเสี่ยง ระยะเวลาในการลงทุนทั้งโครงการ ว่าเป็นโครงการที่น่าลงทุนหรือไม่อย่างไร
•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=
โดย...เริ่มจากนำรายการสิ่งที่ต้องทำมาสร้างเป็น Timeline แล้วใส่ต้นทุนในการทำแต่ละอย่างลงไป เพื่อให้เห็นว่าในแต่วันแต่ละเดือนเราต้องทำอะไรบ้าง มีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นเท่าไหร่ ในแต่ละงานนั้นมีระยะเวลาในการทำกี่วัน
การประมาณการยอดขายและอัตราการขายต้องแม่นยำใกล้เคียงความเป็นจริงของตลาดมากที่สุด อ้างอิงจากข้อมูลที่เราลงสำรวจพื้นที่จริง เมื่อได้ประมาณการยอดขายแล้ว จะได้ประมาณการสร้างตามมา และประกอบเข้ากับงวดงานก่อสร้างจะเกิด timeline และค่าใช้จ่ายทำกระบวนนี้ไปจนจบบ้านหลังสุดท้ายของโครงการ นั่นคือระยะเวลาการทำโครงการทั้งหมดตั้งแต่เริ่มจนส่งมอบบ้านหลังสุดท้ายให้ลูกค้า
เมื่อนำตัวเลขต่างๆมาวิเคราะห์จะได้ผลลัพธ์ เป็น...เงินลงทุนทั้งหมด...กำไรโครงการ...ระยะเวลาในการลงทุน... อัตราผลตอบแทนการลงทุน
และในงบเงินลงทุนนั้นเราต้องมาวิเคราะห์ต่อว่าสัดส่วนที่จะลงทุนเองเท่าไหร่ กู้ธนาคารเท่าไหร่ กู้นักลงทุนเท่าไหร่ ดอกเบี้ยเท่าไหร่ สุดท้ายแล้วโครงการสามารถคืนเงินกู้ทั้งหมดและยังเหลือกำไรที่น่าสนใจมั้ย ในขั้นนี้จะเห็น IRR•NPV•D/E ratio เพื่อการตัดสินใจ
•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=
Capital Accessibility การเข้าถึงแหล่งเงินทุน
เมื่อผ่านขั้นตอนการวิเคราะห์ทางการเงินแล้ว หากโครงการยังอยู่บนความเป็นไปได้ ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ สามารถนำแผนการเงิน พาเราเข้าถึงแหล่งทุนได้
•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=•=
ในส่วนเงินลงทุนแบ่งได้เป็น3ส่วนคือ ทุนเราลงเองเท่าไหร่ ธนาคารปล่อยกู้เท่าไหร่ และต้องหาจากนักลงทุนเพิ่มอีกเท่าไหร่ เพื่อดำเนินโครงการ เพราะธรรมชาติการกู้เงินธนาคารเมื่อได้รับอนุมัติวงเงินกู้ ธนาคารจะจ่ายค่าที่ดินให้ตามสัดส่วนในสัญญา เราก็จะนำไปจ่ายค่าที่ดิน ในส่วนของงานก่อสร้าง เราต้องมีเงินในการสร้างให้ได้ตามงวดงานที่จะเบิกกับธนาคาร เงินส่วนนี้แหละที่จำเป็นมากในการเริ่มและดำเนินโครงการ ฉะนั้นเราต้องวางแผนการนี้ที่เรียบร้อยก่อนที่จะลงมือทำโครงการ
...
ควรทำทั้งให้เสร็จก่อนลงมือดำเนินโครงการ
เราต้องเข้าใจและทำเป็นใน 3 สิ่งนี้ก่อนดำเนินโครงการใดๆ
#รวยช้าดีกว่าเจ๊งเร็ว นิยามนี้ได้มาจากพี่เวย์
ขอบคุณพี่เวย์มากๆที่ให้องค์ความรู้ที่สำคัญมากๆ
#ก้าวแรกนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
บทความที่เกี่ยวข้อง
