4 ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ขายบ้าน
4 ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ขายบ้านที่นักพัฒต้องเข้าใจ!!!
จริงๆ เราต้องประเมินได้ตั้งแต่กระบวนการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการทำโครงการ เพราะเป็นหนึ่งในต้นทุนของโครงการที่สำคัญ
และเป็นส่วนสำคัญของการวางแผนการตลาด และโปรโมชั่นของโครงการด้วย
เนื่องจากเป็นค่าใช้จ่ายที่มีมูลค่าเป็นหลักแสน และยังเกี่ยวข้องกับลูกค้าด้วยนั่นเอง เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องตกลงกันให้เรียบร้อยก่อนที่จะวางเงินจองหรือทำสัญญาจะซื้อจะขายด้วยเน้อ
เราขอพูดเป็นกรณีที่เป็นการทำโครงการสร้างบ้านขายเท่านั้นนะ!!!!!
หากเป็นกรณีอื่นๆ มีข้อมูลอยู่แล้วมากมายในอินเตอร์เน็ตจ้า
เอาล่ะมาดูกันว่าค่าใช้จ่ายแต่ละตัวมีอะไรบ้าง? และมีวิธีการคิดยังไง
1.ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
คิด 2% ของราคาประเมินกรมธนารักษ์ คิดยังไง?
เราต้องแยกเป็นราคาที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างก่อน ดูว่าที่ดินแปลงที่กำลังจะโอนที่ขนาดกี่ตารางวา เลขที่โฉนดอะไร มีราคาประเมินเท่าไหร่?
เข้าเว็บกรมธนารักษ์เลยจ้า http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/
เลือกเมนู...ประเมินราคาที่ดินจากเลขที่โฉนด....
....แล้วเราก็จะได้ราคาประเมินที่ดินแปลงของเรามา
สมมุติว่าเป็น... A บาท/ตรว.
จากนั้นก็ออกมาที่เมนู...ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง...
เลือกจังหวัด และประเภทสิ่งปลูกสร้างของเรา
...แล้วจะได้ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างมา
สมมติว่าเป็น...B บาท/ตรม.
ทีนี้ก็มาคำนวณราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกัน
ราคาประเมินที่ดิน = A x ขนาดที่ดินต่อแปลง
ราคประเมินสิ่งปลูกสร้าง = B x ขนาดพื้นที่ใช้สอยบ้านตามใบอนุญาตก่อสร้าง
นำทั้งสองราคามารวมกันสมมติว่าเป็น....C บาท
ที่นี้เราก็จะได้...
ค่าธรรมเนียมการโอน = 2% ของ C
ตัวอย่างมา!ขายบ้านพร้อมที่ดิน 40 ตรว. ขนาดพื้นที่ใช้สอยตามใบอนุญาตก่อสร้าง 60 ตรม. ขายที่ 2,000,000 บาท ต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ในวันโอน
เข้าไปหาราคาประเมินกรมธนารักษ์ตามเลขที่โฉนดแล้วพบว่า...
ที่ดินราคาประเมิน 1,200 บาท/ตรว. และสิ่งปลูกสร้าง 7,250 บาท/ตรม.
ราคาประเมินที่ดิน
= 40x1,200
= 480,000 บาท
ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง
= 60 x 7,250
= 435,000 บาท
ราคาประเมิน = 480,000 + 435,000
= 915,000 บาท
ค่าธรรมเนียมการโอน = 2% ของ 915,000
= 18,300 บาท
2. ภาษีเงินได้
เราต้องแยกก่อนว่าที่บ้านเรากำลังจะโอนนั้น ทำในนามบุคคลธรรมดา หรือว่าทำในนามบริษัท เพราะมีวิธีการคำนวณที่ต่างกัน...
หากทำในนามบริษัทก็คิดง่ายๆ คือ 1% ของราคาที่เขียนในสัญญาจะซื้อจะขายได้เลย
= 2,000,000 x 1%
= 20,000 บาท
หากทำในนามบุคคลธรรมดา ก็จะคิดจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ และดูจำนวนปีที่ถือครอง (อันนี้ยึดตามปีที่ออกใบอนุญาตถึงปีที่โอน) แล้วคำนวณเป็นรายได้ต่อปีออกมา แล้วคิดภาษีแบบขั้นบันไดของกรมสรรพากร
งงดิ!!!
สมมติว่าบ้านตามข้อ1 เราทำในนามบุคคลธรรมดา (ชื่อเราอยู่หลังโฉนดและใบอนุญาตก่อสร้างนั้นแหละ) โดยใบอนุญาตก่อสร้างออกเมื่อปี 2562 และเราโอนในปี2563
ราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามข้อ1 อยู่ที่ 915,000 บาท
เราถือครองมา 2 ปี เปิดตารางหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครองคือ 84% เหลือเป็นรายได้ 16%
คำนวณรายได้ 915,000 x 16%
= 146,400 บาท/2ปี
รายได้ต่อปี = 146,400/2
= 73,200 บาท
คำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้าของกรมสรรพากร ไม่เกิน 300,000 บาท คิดที่ 5%
ภาษีบุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย
= 73,200 x 5%
= 3,660 บาท
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
คิดที่ 3.3% ของราคาในสัญญาจะซื้อจะขาย ทุกกรณี
ที่ 2,000,000 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะ = 2,000,000 x 3.3%
= 66,000 บาท
4. ค่าจดจำนอง
คิดที่ 1% ของวงเงินที่ธนาคารอนุมัติให้กู้ หากลูกค้าซื้อบ้านเป็นเงินสดก็จะไม่มีค่าใช้จ่ายตรงนี้
แต่ส่วนมากแล้วลูกค้ามักจะกู้เงินธนาคารเพื่อซื้อบ้าน เราขายเท่าไหร่ไม่ต้องสนใจ
ให้สนใจว่า ธนาคารอนุมัติวงเงินให้ลูกค้าเท่าไหร่...นั่นแหละที่ต้องนำมาคำนวณ
ในกรณีนี้เราขายบ้านราคา 2,000,000 บาท แต่ธนาคารอนุมัติวงเงินรวมทั้งหมดสำหรับลูกค้า 2,100,000 บาท รวมเงินประกันต่างๆของธนาคาร
ค่าจดจำนอง = 2,100,000 x 1%
= 21,000 บาท
รวมค่าใช้จ่ายทุกข้อแยกเป็น...
ทำในนามบุคคล
= 18,300 + 3,660 + 66,000 +21,000
= 108,960 บาท
ทำในนามบริษัท
= 18,300 + 20,000 + 66,000 +21,000
= 125,000 บาท
++!!!!!! ทั้งหมดที่กล่าวมาเป็นประมาณการ และวิธีการคิดคร่าวๆ นะจ๊ะ!!!!!!
บทความที่เกี่ยวข้อง
